Cikkünk első részében arról írtunk, miért vált a diákszállás nemzetközi szinten önálló ingatlanbefektetési területté, és miért több egy jól megtervezett diákszállás egy klasszikus kollégiumnál. A hallgatók – különösen a külföldről érkezők – egyszerű, kiszámítható lakhatást keresnek, ahol a privát és a közösségi terek együtt adják az otthon értékét. Ezúttal azt nézzük meg, hogyan működik egy ilyen épület a mindennapokban, és mitől lesz belőle jó befektetés.
Olvassa el cikkünk első részét!
Lakás vagy szálloda?
Működését tekintve a diákszállás valahol a bérlakás és a szálloda között helyezkedik el.
A bérlakásba a bérlő általában hosszú időre költözik be, az üzemeltetőnek pedig viszonylag kevés kapcsolata van a bérlővel. A szálloda ennek szinte az ellentéte: rövid tartózkodás, folyamatosan cserélődő vendégek, intenzív értékesítés, széles körű szolgáltatások és napi interakció.
A diákszállás egyikbe sem sorolható be egyértelműen. A lakók hónapokra, gyakran több tanévre érkeznek, tehát otthonuknak tekintik az épületet. Az üzemeltetés mégis sokkal több munkával jár, mint egy átlagos bérháznál: van foglalási és értékesítési időszak, tömeges be- és kiköltözés, közösségszervezés, karbantartás, takarítás, és mindezt erősen meghatározza a tanév ritmusa. Az üzemeltetés tehát nem az átadás utáni technikai feladat, hanem a szolgáltatás lényegi része.
A Dean's Home Budapestben ezt tovább erősíti, hogy az épületet eleve vegyes használatra terveztük: a hosszabb ideig itt lakó hallgatók mellett rövidebb időre érkező szállóvendégeket is tudunk fogadni. Elsőre azt gondolhatnánk, hogy a kettő zavarja egymást, a tapasztalatunk azonban az, hogy jó kialakítás és szakszerű működtetés mellett jól megférnek egymás mellett. A hallgatók kifejezetten értékelik a szállodából ismert elemeket: a recepciót, a biztonságot, a széles körű szolgáltatásokat, és azt, hogy az épületnek egyértelmű gazdája van.
Ettől persze a diákszállás még nem lesz szálloda. A lakónak továbbra is az a legfontosabb, hogy otthonosan érezze magát. A szolgáltatás célja nem az, hogy folyamatosan kiszolgálják, hanem hogy egyszerűbbé, komfortossá és kiszámíthatóbbá tegye a mindennapjait.
Jó termékből jó befektetés?
Egy sikeres diákszállás-fejlesztés receptje papíron egyszerű: jó elhelyezkedés, megfelelő árszint, jól eltalált szobamix, használható közösségi terek, megfelelő méret és szakszerű üzemeltetés.
Befektetői szemmel azonban ez csak az érem egyik oldala, mert egy jó ingatlanból nem lesz automatikusan jó befektetés. Hogy egy projekt megéri-e, az sokszor már jóval a tervezés előtt eldől: azon, hogy milyen áron lehet megszerezni a telket vagy az átalakítandó épületet.
Ahogy nő az érdeklődés a szakszerűen üzemeltetett diákszállások iránt, úgy egyre nehezebb olyan jó helyen lévő telket vagy átalakítható épületet találni, amelyből a teljes beruházási költséggel együtt is megfelelő hozamot lehet elérni. A nagy egyetemek környékén és a jól ellátott városrészekben ez különösen igaz. Lehet kiváló a helyszín, szép az épület és magas a kihasználtság, de ha túl magas a bekerülési ár, a befektető nem fog megfelelő hozamot elérni.
A Dean's Home Budapest esetében a befektetési logika fontos eleme a hibrid működés. A diákszállások egyik nagy kockázata a szezonalitás: a nyári hónapokban a szobák jelentős része üresen állhat. Ha ugyanaz az épület rövid távú vendégeket is ki tud szolgálni, ezek a hónapok is bevételt termelnek, a cash flow pedig egész évben kiegyensúlyozottabb. Ez azonban csak akkor működik, ha az üzemeltető gondos gazdaként, egységesen magas színvonalon kezeli mindkét funkciót.
Ez nem jelenti azt, hogy ma már ne lehetne jó diákszállás-befektetést létrehozni. Azt viszont igen, hogy az a megállapítás, hogy „a student housing jó eszközosztály”, önmagában még nem befektetési tézis. Minden egyes projektnél alaposan meg kell vizsgálni, hogy az adott helyen, adott bekerülési áron, a választott koncepcióval és a tervezett üzemeltetési modellel elérhető-e tartósan megfelelő hozam.
Ami az átadás után történik
A diákszállás-projektek elterjedése Európa-szerte jól mutatja, hogy a mai ingatlanbefektetések egy részét egyre kevésbé lehet pusztán épületként értelmezni. A falak, a helyszín és a műszaki minőség továbbra is meghatározók, de az érték egyre nagyobb része azon múlik, mi történik az épületben az átadás után.
Diákszállásnál különösen könnyű olyat építeni, ahol jó az épület, de rosszul működik a szolgáltatás. Lehet elég szoba, látványos közösségi tér és kiváló helyszín, ha közben bonyolult a szerződéskötés, kiszámíthatatlan a szolgáltatás, lassan javítják a hibákat, vagy egyszerűen nem alakul ki olyan közeg, amelyben a lakók jól érzik magukat.
Ezért mi úgy gondoljuk, hogy a diákszállások esetében a jó üzemeltető legalább annyira fontos, mint maga a fejlesztés. A jó üzemeltető egyszerre érti a lakókat és az ingatlant. Tudja, mit értékelnek a diákok, hogyan lehet életet vinni a közösségi terekbe, és milyen gondok adódnak egy több száz lakós épületben. Azt is tudja, hogyan lesz mindebből hosszú távon fenntartható működés és stabil, kiszámítható bevétel.
Összességében az különbözteti meg leginkább a modern diákszállásokat a hagyományos kollégiumtól, hogy nem egyszerűen férőhelyeket kínálnak, hanem jól működő, komfortos otthont. Befektetőként pedig akkor igazán érdekes egy ilyen projekt, ha a jó helyszín, a jól megtervezett épület és a szakszerű üzemeltetés nem külön-külön, hanem együtt teremt értéket minden érintett szereplő számára.
